Otázka bydlení nebyla snad nikdy více zapeklitější, jako v dnešní době. Situace na trhu, kdy dochází ke zdražování hypotečních úvěrů a ceny nemovitostí jsou na extrémních úrovních, není příliš příznivá. K nepříliš pozitivním faktům patří také to, že i bydlení v podnájmu se stává čím dál tím dražším. Otázka bydlení se tak stává složitější a méně přehlednou.
Bydlení financované hypotečním úvěrem
Není to tak dlouho, kdy nastal velký boom hypotečních úvěrů. Některé finanční instituce poskytující hypoteční úvěry uvádějí, že jejich prodeje jsou stále na vysoké úrovni a žádný razantní pokles prodejů nezaznamenávají.
Do celkové otázky bydlení však zasahuje svými opatřeními také Česká národní banka, která těmto poskytovatelům čím dál tím více omezuje smluvní podmínky pro hypoteční úvěry. Může se na první pohled zdát, že Česká národní banka doslova „hází klacky pod nohy“ těm, kteří chtějí bydlet ve vlastním bytě či domu, ale motivace České národní banky je odlišná. Tato instituce má mimo jiné také na starosti zavádění ochranných opatření, řekněme „brzd,“ kterými má za úkol ochránit ekonomu, ekonomické subjekty a domácnosti. Mnohdy se může ale stát, že dochází spíše k utlumení nemalých problémů a k mírnému zklidnění aktuální situace. Málokdo si ale uvědomuje, že s hypotečním úvěrem jsou spojená mnohá rizika a jedná se stále o dluh.
Může být bydlení jediný rozumný důvod k tomu, aby se člověk zadlužil? Ano, jistě může, ale jen tehdy jestliže se maximálně ošetří případná rizika s tímto úvěrem spojená.
Rizika spojená s hypotečním úvěrem
1. Dluh na velmi dlouhou dobu
Čím delší doba, tím stoupá pravděpodobnost, že dlužník bude vystaven mnoha rizikům a nenadálým situacím, které bude muset řešit i finančně.
2. Dluh je na vysokou částku
Také částka úvěru je velmi vysoká. Lidé si musí půjčit i miliony, aby mohli mít vlastní bydlení. Faktem tedy je, že dlužník je sice vlastníkem nemovitosti, ale stále dluží milióny finanční instituci, která jeho bydlení zafinancovala úvěrem na bydlení.
3. Doba fixace
Hypoteční smlouvu podepisuje dlužník sice například na 20 let, ale s fixací na 5 let. To znamená, že po dobu 5 let má zafixovanou stálou úrokovou sazbu. Platí pravidlo, že čím delší fixace bývá, tím je úroková sazba dražší. Jsou-li úrokové sazby velmi nízké, vyplatí se dlužníkovi mít fixaci na co nejdelší období. Ovšem i toto je riziko, protože situace na trhu bude po fixaci jiná, a i když třeba přistoupí dlužník k refinancování hypotečního úvěru, nemusí na trhu najít již tak atraktivní úrokovou sazbu. Lehce se tak může stát, že se z měsíční splátky hypotečního úvěru 8 000 Kč stane najednou měsíční splátka 12 000 Kč. A tato situace může být pro danou domácnost opravdu náročná. A teď si představte, že si hypoteční úvěr sjedná mladý pár pro své první společné bydlení a konec fixace s následujícím „zdražením“ hypoteční splátky přijde právě ve chvíli, kdy pracuje pouze jeden z nich a druhý čerpá pouze rodičovský příspěvek. Takový zásah může mít pro tuto rodinu až katastrofické důsledky.
4. Smrt, onemocnění, ztráta zaměstnání
Velmi nepříjemné pojmy, které by stávající dlužník měl zohlednit ve svém rozhodování jsou smrt, onemocnění nebo ztráta zaměstnání. Pro člověka, který touží jen po vlastním bydlení mohou být tyto pojmy marginální a nemusí jim přikládat žádnou prioritu. Jenomže realita života se na priority při sjednávání hypotečního úvěru neptá. Tyto pojmu mají jedno téma společné, a to je snížení nebo dokonce absolutní ztráta příjmů. I na tyto situace musí být dlužník připraven, ať už například ve formě vysoké finanční rezervy nebo kvalitního životního pojištění.
5. Podmínky poskytovatele úvěru
Člověk si vybere vysněnou nemovitost, vloží energii a čas do zařizování hypotečního úvěru a jakmile se dozví, že je vše připraveno na podpis smlouvy, zjistí ono pomyslné „ale.“ Nebo-li „poskystneme vám úvěr za daný úrok, když si navíc sjednáte i další služby.“ Podmínky poskytovatele těchto úvěrů mohou být opravdovým nepříjemným překvapením. Může se jednat o nutnost si k úvěru zřítit také běžný platební účet, pojištění nemovitosti, životní pojištění ve formě pojištění úvěru aj. Otázka zní, pokud si sečte zájemce o hypoteční úvěr všechny i tyto „vícenáklady,“ jestli je nabízená úroková sazba, stále tak výhodná.
6. Vinkulace a pojištění nemovitosti
Dlužník ručí za svůj úvěr svojí nemovitostí. Daná finanční instituce se tak chrání proti případnému nesplácení. Ve smluvních podmínkách je také ujednáno, jaké parametry musí splňovat pojistná smlouva k dané nemovitosti. Vinkulací se poté dlužník zavazuje, že při pojistné události nad určitou částku bude dotázán poskytovatel hypotečního úvěru a případné pojistné plnění nepůjde dlužníkovi.
7. Odhad nemovitosti
Žádá-li zájemce o hypotéku, finanční instituce si nechá zpracovat odhad dané nemovitosti. Zde se ale může stát, že kupní cena nemovitosti neodpovídá odhadu nemovitosti. Tudíž se zájemce o hypotéku vystavuje situace, kdy mu hypoteční úvěr nebude krýt požadovanou část na koupi nemovitosti. Anebo bude muset ručit i jinou nemovitostí.
Zpřísnění podmínek poskytnutí úvěru
I přesto, že si zájemce o hypoteční úvěr projde všechna rizika, neznamená to, že dojde až k podpisu hypotečnímu úvěru. Podmínky pro poskytnutí těchto úvěru se stále více zpřísňují a doby, kdy si potencionální zájemce mohl vzít hypoteční úvěr bez jakéhokoliv našetřených vlastních zdrojů, a to až do výše 100 % hypotečního úvěru.
Právě proto, že situace začala být velmi „přepálená,“ začala zde Česká národní banka uplatňovat svá opatření. Zpřísnily se například výše vlastních příjmů, výše vlastních finančních zdrojů nebo výše, do které se poskytuje daný úvěr, například na 80 % a podobně. Toto zpřísnění má domácnosti především ochránit a trh zklidnit, realita to ovšem takto nereflektuje. Důsledkem je, že menší množství lidí na hypoteční úvěr dosáhne.
Našetřené finance na vlastní bydlení
Dřív nebo později každý, kdo chce řešit bydlení zjistí, že bez vlastních našetřených financí se nehne z místa. Pro hypoteční úvěr se jedná o nezbytnou záležitost, je ale také zapotřebí pro případnou kauci do podnájemního bydlení. Rozdíl u těchto dvou variant je ve výši. Zatímco k podnájmu postačí menší finanční částka, k prokázání vlastních zdrojů do hypotečního úvěru se bude jednat o násobně částku vyšší. Zde mají bezesporu výhodu ti, kteří měli štěstí a rodiče nebo prarodiče, kteří jim spořili již několik let a nyní mohou tyto finance k této možnosti využít. Co ale když toto štěstí nepotká každého? Situace není opravdu lehká a cesta ven by mohla být právě ve variantě podnájmu. Měsíční náklady mezi hypotečním úvěrem a podnájmem se již příliš neliší. Dříve platilo, že podnájem je levnější. Při příchodu velkého boomu levných hypoték se to však otočilo a bydlení ve vlastním se stalo levnějším. V současnosti se tyto rozdíly spíše smazávají a jedná se o velmi individuální záležitost vzhledem k daným lokalitám. Není ale výjimkou, že splátka hypotéky a podnájmu je ve shodné lokalitě například 15 000 Kč měsíčně.
Bydlení v podnájmu
Mít vyřešenou otázku bydlení pronájmem může tak být „stejně nákladné“ na měsíční bázi jako bydlení díky hypotéce. I přesto, že člověk není vlastníkem dané nemovitosti, nemusí si lámat hlavu s riziky, která jsou spojená s příliš velkou dlužnou částkou. Z hlediska krátkodobého horizontu se tak oba typy bydlení spíše prolínají. Ovšem z hlediska dlouhodobého se vše mění. Jelikož v podnájmu všechny finanční částky člověk odevzdává majiteli nemovitosti a v hypotečním úvěru si člověk splácí svůj dluh, který se snižuje a na konci je majitelem nemovitosti se splaceným dluhem.
Možnost volby v otázce bydlení jsou vždy naspořené finance
Jak už bylo uvedeno o pár řádků výše. Otázka bydlení se bez financí řešit nedá. Naspořené finance mohou dát člověku, který řeší bydlení možnost volby. Proto by také každá otázka ohledně bydlení měla začít spořením. Pokud zájemce o bydlení disponuje s dostatečnou finanční rezervou nemusí ani nakonec řešit koupi nemovitostí hypotečním úvěrem, nýbrž jen úvěrem na bydlení či ze stavebního spoření. Tyto úvěry s sebou nenesou takovou míru rizik, nejsou ani tak vysoké a finančně nákladné. Začít odpovídat na otázku bydlení bychom tedy měli nejspíše odspodu, a to od našetřených financí.
Zdroje:
unsplash.com